深圳市人民政府轉發(fā)市國土房產局推進物業(yè)管理進社區(qū)民生實事辦理方案通知（深府辦[2009]77號）
深圳市人民政府辦公廳文件
深府辦【2009】77號
轉發(fā)市國土房產局推進物業(yè)管理進社區(qū)民生實事辦理方案通知

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：
        市國土房產局《推進物業(yè)管理社區(qū)民生實事辦理方案》已經市政府同意，現予轉發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。
 

推進物業(yè)管理進社區(qū)民生實事辦理方案
市國土房產局
（2009年6月16日）

        2009年市政府工作報告將推進物業(yè)管理進行社區(qū)列入十件民生實事之一，提出“特區(qū)內住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，特區(qū)外原農村社區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到50%的工作目標。”為認真辦理此項民生實事，依據《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，制定本工作方案。
        一、指導思想
        堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，在2006年以來老住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作的基礎上，市國土房產局加強協(xié)調指導，市有關部門密切配合，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會組織落實，各街道辦事處具體實施，強力推進物業(yè)管理進社區(qū)工作。
        二、工作目標
        到2009年12月31日，實現特區(qū)內住宅物業(yè)管理全覆蓋，特區(qū)外原農村社區(qū)住宅物業(yè)管理覆蓋率總體超過50%，其中寶安區(qū)引入物業(yè)管理的原農村社區(qū)住宅區(qū)數量超過總體吧70%，龍崗區(qū)引入物業(yè)管理的原農村住宅區(qū)數量超過總數的50%，光明新區(qū)引入物業(yè)管理的原農村社區(qū)住宅區(qū)數量超過總數的30%。
        三、基本原則
        （一）政府政策扶持與市場運作相結合原則。
    積極運用政策措施，發(fā)揮政府對住宅區(qū)引入物業(yè)管理的引導和推動作用；發(fā)揮市場的機制作用，調動市場主體參與積極性。
   （二）物業(yè)管理進社區(qū)與完善社區(qū)配套設施相結合原則。
        要結合城中村（舊村）消防安全治理、“固體強基“、同富裕工程等工作，整合資源、統(tǒng)籌安排，加強對社區(qū)公共配套設施的整治、建設、為引入物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件。
   （三）業(yè)主自治域社區(qū)管理相結合原則。
        在堅持業(yè)主自治管理的基礎上，轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)工作站依法履行職責、加強指導。
   （四）鞏固提高與擴大覆蓋面相結合原則。
        尚未引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要加快引入物業(yè)管理，已經引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要不斷提高物業(yè)管理水平和服務質量，鞏固已有工作成果。
   （五）過度措施域長效機制相結合原則。
        在采取過渡性扶持政策的同時，要加快建立物業(yè)管理進社區(qū)的長效機制。
        四、工作內容
        （一）明確范圍，抓好引入物業(yè)管理工作重點。
        此次推進物業(yè)管理進社區(qū)工作中的“住宅區(qū)”，根據原建設部相關范圍，是指以住宅為主，人口規(guī)模達到1000人或戶數達到300戶的居住圣湖聚居地；工作重點是知道和組織住宅區(qū)居民（業(yè)主）選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者居民自行實施或聘請其他管理人實施物業(yè)管理。
        （二）因地制宜，靈活選取物業(yè)管理服務模式。
        在市、區(qū)物業(yè)管理主管部門指導和監(jiān)督下，有轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)工作站、居民委員會具體組織，按照專業(yè)化、市場化得要求因地制宜、多渠道、多途徑地選擇適合的物業(yè)服務模式。主要有以下幾種模式：
        1.“專業(yè)化”物業(yè)管理服務。依靠物業(yè)服務收費基本能維持小區(qū)物業(yè)管理服務正常運作的住宅區(qū)，引入物業(yè)服務企業(yè)，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的物業(yè)管理服務；
        2.“菜單式”物業(yè)管理服務。對于有一定規(guī)模但物業(yè)服務收費不足以支持專業(yè)化物業(yè)服務的住宅區(qū)，在下去街道辦事處的指導下，經與業(yè)主或業(yè)主委員會溝通協(xié)商，實行維護環(huán)境衛(wèi)生、維持公共秩序等位基本內容的物業(yè)管理服務；
        3.“守護崗式”物業(yè)管理服務。對于規(guī)模太小、收費無法維持物業(yè)服務基本運作的住宅區(qū)，在轄區(qū)街道辦事處的指導下，實行業(yè)主自行守護的物業(yè)管理服務
        4.“掛靠式”物業(yè)管理服務，對于前述第3種情況的住宅區(qū)，也可以掛靠到鄰近較大規(guī)模的住宅區(qū)，有鄰近住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)或管理單位提供物業(yè)管理服務。
   （三）積極主動，發(fā)揮基層組織在推進物業(yè)管理進社區(qū)中的作用。
        未依法成立業(yè)主大會和選舉產生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，經區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處依照《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定制定，物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會可代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，選著合適的物業(yè)服務模式，收費標準參照政府指導價商定、公示，并報區(qū)物業(yè)管理主管部門和物價部門備案。寶安區(qū)、龍崗區(qū)和光明新區(qū)可參照執(zhí)行。
        五、組織領導和職責分工
    市物業(yè)管理委員會負責全市推進物業(yè)管理進社區(qū)工作地部署和指導，市物業(yè)管理委員會辦公室（市國土房產局）負責其日常工作。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會具體組織落實轄區(qū)內推進物業(yè)管理進行社區(qū)工作。市物業(yè)管理委員會各成員單位和其他相關單位根據職責分工給予支持和配合。具體分工如下：
        （一）格局政府及光明新區(qū)管委會職責。
        負責本轄區(qū)內物業(yè)管理進社區(qū)工作地組織實施，包括編制本轄區(qū)內無惡意管理進社區(qū)工作計劃和方案并負責組織實施；落實工作經費；辦理物業(yè)管理用房及配套設施的臨時建筑審批手續(xù)；組織開展驗收工作；采取長效管理措施；督促各街道辦事處實行專人負責制，在社區(qū)工作站配備專門人員開展此項工作；做好居民宣傳教育工作，協(xié)調處理物業(yè)管理進社區(qū)工作中的具體問題；積極創(chuàng)新住宅區(qū)物業(yè)管理模式，依據實際情況和大多數業(yè)主需求，研究確定物業(yè)管理的服務方式和內容。
        （二）市有關部門和相關企業(yè)的職責。
        市國土房產局負責指導、協(xié)調、督促推進物業(yè)管理進社區(qū)和建立物業(yè)管理長效機制工作；
        市發(fā)展改革局負責統(tǒng)籌整合推進物業(yè)管理進社區(qū)工作地項目立項和資金安排計劃；
        市監(jiān)察局負責監(jiān)督檢查推進物業(yè)管理進社區(qū)工作；
        市財政局負責指導推進物業(yè)管理進社區(qū)工作地資金補助和政策扶持事宜；
        市建設局負責知道住宅區(qū)內新建、改建、擴建物業(yè)管理用房及配套設施的報建工作；
        市規(guī)劃局負責辦理住宅區(qū)內新建、改建、擴建物業(yè)管理用房及配套設施涉及的規(guī)劃許可事項；
        市稅務局負責指導、監(jiān)督住宅區(qū)供水、排水管網的檢修、維護和改造工作；
        市物價局負責指導住宅區(qū)內垃圾房、封閉式垃圾箱的整修補建工作，牽頭協(xié)調供電、電信、廣電、燃氣、供水等企業(yè)開展住宅區(qū)的管網線路整治；
        市消防局負責指導、監(jiān)督住宅區(qū)內消防設施設備的檢修、維護和改造工作；
        市交警局負責辦理住宅區(qū)停車場經營許可審批手續(xù)；
        供電、電信、廣電、燃氣、供水等企業(yè)負責指導或實施住宅區(qū)內電線、電話線、寬帶網絡、有線電視網絡、燃氣管道、自來水管道等設施設備的檢修、改裝、更新、調整與維護。
        六、資金補助和政策扶持
        各區(qū)政府及市光明新區(qū)管委會可對推進物業(yè)管理進社區(qū)工作中接管住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)或管理單位給予資金補助。具體補助標準由各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會結合實際情況，參照我市老住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作有關政策確定。
        對補助期滿后物業(yè)服務收費仍有困難，難以實現市場化運作的住宅區(qū)，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會可繼續(xù)給予扶持，也可以政府購買服務方式，將部門公共事務委托物業(yè)服務企業(yè)有嘗承擔，促進物業(yè)服務企業(yè)多種經營，逐步完成住宅區(qū)引入物業(yè)管理工作地市場化運作，建立物業(yè)管理進社區(qū)的長效機制。
        七、工作進度安排
        根據確定的工作目標和任務，分以下三個階段推進全市物業(yè)管理進社區(qū)工作：
        （一）調研摸底階段（2009年3月1日 — 5月31日）。
        由市國土房產局協(xié)調各區(qū)物業(yè)管理主管部門擬定調研方案，對全市至今未引入物業(yè)管理的住宅區(qū)進行全面調研，摸清情況。此項工作已完成。
        （二）推進落實階段（2009年6月1日 — 10月31日）。
        1.宣傳動員、落實責任。6月2日市政府召開辦理推進物業(yè)管理進社區(qū)民生實事部署動員會議，各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會要認真?zhèn)鬟_、全面動員。同時，廣泛開展宣傳工作，為推進無惡意管理進社區(qū)營造良好的外部環(huán)境和輿論氛圍；
        2.加強培訓、推廣經驗。市國土房產局牽頭組織，分層次、有計劃地展開物業(yè)管理進社區(qū)的業(yè)務培訓，總結推廣住宅區(qū)綜合整治并引入物業(yè)管理工作的成功經驗，提高物業(yè)管理工作人員和從業(yè)人員的業(yè)務能力；
        3.檢查督促、積極協(xié)調。市國土房產局要不定期深入各區(qū)、各街道檢查督促、及時掌握工作動態(tài)，指導和協(xié)調解決有光問題，確保工作順利推進。
        （三）總結鞏固階段（2009年11月1日 — 12月31日）
        市國土房產局在匯總各區(qū)進展情況的基礎上，全面總結推進物業(yè)管理進社區(qū)工作，形成書面報告報市政府。
        八、工作要求
    （一）高度重視，統(tǒng)一思想。
        推進物業(yè)管理進社區(qū)是市政府向市民莊嚴承諾的十件民生實事之一，是貫徹落實科學發(fā)展觀的重要舉措。各區(qū)政府及市光明新區(qū)管委會、各街道辦事處、各職能部門要高度重視、密切配合、強力推進。
        （二）加強領導，落實任務。
        各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會要制定詳細的工作方案，細化落實物業(yè)管理進行社區(qū)的工作任務，責任主體和時間安排。對已引入物業(yè)管理的住宅區(qū)，要認真總結經驗，加大監(jiān)管力度，提高服務水平，建立健全物業(yè)管理長效機制。
        （三）加強指導，及時協(xié)調。
        市物業(yè)管理委員會每季度召開一次全市推進物業(yè)管理進社區(qū)工作會議，市國土房產局根據實際情況不定期召開會議，總結經驗、交流做法、解決問題、改進工作。
        （四）加強監(jiān)督，落實責任。
        市監(jiān)察局要加強對辦理推進物業(yè)管理進社區(qū)民生實事工作地監(jiān)督檢查，對于工作推進不力的單位和工作人員，按照有關規(guī)定追究責任。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會要將推進物業(yè)管理進社區(qū)工作納入街道辦事處年度考核工作指標，實行嚴格的檢查考核。
        （五）加強交流，及時推廣。
        對推進物業(yè)管理進社區(qū)工作中的先進經驗和做法，要及時總結推廣。各區(qū)政府及光明新區(qū)管委會每月將工作進度報市國土房產局匯總，市國土房產局定期通報相關情況。